Vertrag zwischen „Shift-Mode“ und ImmoBas

Aus anonymer Quelle haben wir den bisher unter Verschluss gehaltenen Vertrag zwischen Shift Mode und Immobilien Basel-Stadt erhalten. Wir veröffentlichen diesen hier im Klartext.

Kurz: Keine Miete, dafür Umsatzbeteiligung. Ein unverzinstes Darlehen der Stadt über 80 000 CHF, die Mieteinnahmen der Scope (160 000 CHF pro Jahr) und Infrastruktur im Wert einer Viertelmillion. Alles bloss dafür, um den Platz „zu bespielen“ und Besetzungen zu verhindern.

Zwischennutzungs-Vereinbarung

zwischen

Einwohnergemeinde der Stadt Basel
vertreten durch Immobilien Basel-Stadt
Fischmarkt 10, Postfach, 4001 Basel
als Eigentümerin

sowie

durch Fachstelle Stadtteilentwicklung
Anlaufstelle Zwischennutzung
Marktplatz 30a, Postfach, 4001 Basel
als Ansprechpartner

und

Verein Shift Mode
Güterstrasse 81 b, Hinterhaus, 4053 Basel
als Trägerschaft

 

wird folgende Zwischennutzungs-Vereinbarung für das ExMigrol-Areal abgeschlossen:

Ausgangsiage:

In einem Auswahlverfahren wurde eine Trägerschaft ausgewählt, die 12’500m2 des Total 15’163m2 grossen ExMigrol-Areals bezüglich administrativer und operativer Führung und Bespielung bewirtschaftet.

Ziel ist es, die grosse Nutzungsfläche des ExMigrol-Areals mit vielfältigen Angeboten zu beleben und die Aufenthaltsqualität des Rheinufers massgeblich zu verbessern. Die Projekte auf diesem Grundstück sollen sich positiv auf das Quartierleben auswirken und die prozesshafte Hafen- und Stadtteilentwicklung mitgestalten. Das Konzept „Holzpark Klybeck“ (working title), das vom Verein Shift Mode umgesetzt wird, bespielt das Areal der ExMigrol mit einem pavillonartig aufgebauten Park. Einerseits werden nach Möglichkeit Projekte miteinbezogen, die im Projektaufruf 2012 nicht berücksichtigt werden konnten und andererseits werden Akteure aus Quartier und Stadt neu hinzugezogen. Die Trägerschaft sorgt für die zielorientierte Bewirtschaftung, eine Informationsplattform (siehe integriertes Konzept von Shift Mode) und verbindet die einzelnen Angebote mit einem „Hafen-Radio“.

1. Nutzungsfläche

Die Einwohnergemeinde der Stadt Basel überlässt der oben erwähnten Trägerschaft eine Nutzungsfläche des ExMigrol-Areals von 12’500m2, Uferstrasse 40 in Basel, Industrie- und Gewerbezone (Zone 7), §34 des Bau- und Planungsgesetz. Die Gesamtfläche der Parzelle 2453 (siehe markierte Fläche gemäss beiliegendem Hafenplan) beträgt total 15’163m2. Die Eigentümerin erschliesst die der Trägerschaft zur Verfügung gestellte Fläche mit Elektrizität, Zu- und Abwasser bis und mit drei Medienpunkte sowie einer öffentlichen WC-Anlage. Die technische Ausführung wird auf der Basis des Kostendachs von CHF 250’000.- von der Trägerschaft ausgeführt und der Eigentümerin weiterverrechnet. Der bauliche Unterhalt der Infrastruktur, wird im Rahmen des genannten Betrages finanziert und bezahlt. Sämtliche infrastrukturellen Einrichtungen, welche mit diesem Kostendach erstellt werden, gehören nach Beendigung der Zwischennutzungs-Vereinbarung der Eigentümerin.

Die Trägerschaft entscheidet selbständig über die Vergabe der Aufträge, Vertragspartner und Art der Ausführung.

2. Nutzungsbeginn/-dauer und Beendigung/Auflösung

Das Vertragsverhältnis beginnt am 1. Mai 2014 und endet unwiderruflich am 31. Dezember 2019 (vorbehaltlich die nachfolgenden Absätze). Es besteht kein Anspruch auf Realersatz nach Ablauf der Nutzungsdauer.

Verhandlungen über eine neue Flächennutzungsvereinbarung auf Begehren der Trägerschaft werden frühestens zwei, spätestens ein Jahr vor Ablauf dieser Flächennutzungsvereinbarung aufgenommen.

Die Trägerschaft übernimmt die Verantwortung für die Bewirtschaftung und Bespielung des Geländes und alle damit zusammenhängenden Aktivitäten am ersten Tag nach Beendigung der Messe Scope 2014 (per 2. Juli 2014). Die Eigentümerin übergibt der Trägerschaft das Gelände der südlichen Lage von 12’500m2 frei von anderen Nutzungen.

Da im ersten Jahr seit Unterzeichnung der Vereinbarung ein sukzessiver und zeitintensiver Aufbau des Projekts „Holzpark Klybeck“ mit diversen baulichen Massnahmen und Durchführungen behördlicher Prozesse erfolgen wird, beginnt die Bespielung des Geländes ab 2. Juli 2014 nur mit ersten klar erkennbaren Teilen des Projektes „Holzpark Klybeck“ (Aufbauphase). Ab Frühling/ Sommer 2015 soll das Areal im gesamten angestrebten Rahmen des Projektes bespielt werden. Bezüglich Abfallmanagement ist die Trägerschaft, insbesondere bei Abfallaufkommen aufgrund betrieblicher Veranstaltungen und baulicher Massnahmen der Trägerschaft, grundsätzlich ab 2. Juli 2014 verantwortlich. Sollte sich aus der Situation der erwähnten Aufbauphase (maximal bis Frühling/ Sommer 2015) grundlegende grössere Probleme mit illegalem bzw. aus anderen Veranstaltungen sich ergebenden Abfällen ergeben, werden die Vertragspartner zusammenkommen und das Problem inhaltlich und finanziell gemeinsam einer Lösung zuführen. Dazu beobachten beide Parteien die Abfallsituation in den ersten Monaten intensiv, protokollieren Extremfälle und kommunizieren dazu miteinander zeitgerecht.

Während der Nutzungsdauer ist die Trägerschaft verpflichtet, das Objekt im Rahmen der erwähnten Möglichkeiten zu nutzen (Projekt „Holzpark Klybeck“ vorantreiben, Veranstaltungen durchführen etc.) und Massnahmen zu treffen, um eine Besetzung während dieser Zeit mit angemessenen Mitteln und nach Möglichkeit zu vermeiden. Werden die Vorgaben wie im Abschnitt „Nutzungsvorgaben“ nicht eingehalten, behält sich die Eigentümerin vor, einzugreifen und nach wiederholter Missachtung, zweimaliger schriftlicher und mit eingeschriebener Post versandter Abmahnung das Nutzungsverhältnis aufzulösen. Besetzungen oder derartige Ereignisse, welche nicht im Einflussbereich der Trägerschaft stehen, stellen keinen Kündigungsgrund dar. Da eine Zwischennutzungs-Vereinbarung besteht, ist die Trägerschaft verpflichtet, bei „Besetzungen“ umgehend bei der Polizei Anzeige wegen Hausfriedensbruch zu erstatten und die beiden unterzeichneten Departemente des Kantons Basel-Stadt zu informieren. (Erklärung: Da ein rechtsgültiger Vertrag über das Gelände besteht, ist der Begriff „Besetzung“ grundsätzlich falsch.)

Bei Auflösung des Nutzungsverhältnisses ist das Areal im ursprünglichen Zustand zu übergeben, wobei die von der Eigentümerin finanzierten vorgenannten Installationen im Kostendach bis CHF 250’000.- nicht zurückgebaut werden müssen. Bezüglich allfälliger Restwerte von Nutzerausbauten sind per Saldo alle Ansprüche auseinandergesetzt. Die Eigentümerin verzichtet auf sämtliche Instandstellungsansprüche, sofern es sich nicht um grobfahrlässige Beschädigungen an der Nutzungssache oder um Nutzerausbauten handelt, die nur unter erheblichen Mehrkosten rückgebaut werden können.

Eine fristlose Kündigung erfolgt über eine zweimalige schriftliche Abmahnung und einer Frist von 2 Monaten, um entsprechende Mängel aufzuarbeiten, wobei die Zahlungspflicht und Rückgabe des Areals im unbebauten Zustand bestehen bleibt. Gründe für eine ausserordentliche Kündigung sind:

  • Wiederholte Nutzungsänderung ohne Zustimmung der Eigentümerin
  • Wiederholte Lärmüberschreitungen und Überziehung der Öffnungszeiten aus der jeweils geltenden Rahmenbewilligung
  • Zahlungsausstände
  • Übertragung dieses Vertrages an einen Dritten ohne Zustimmung der Eigentümerin Bei vorzeitigem Vertragsrücktritt der Trägerschaft gilt eine 6-monatige Kündigungsfrist.

3. Nutzungsvorgaben

Das Projekt „Holzpark Klybeck“ ist integrierender Bestandteil des Vertrages und im Anhang in detaillierter Form zu entnehmen. Vorbehalten bleibt der Zeitplan gemäss Ziffer 5.5. des Konzepts, welcher infolge der verzögerten Vertragsunterzeichnung des vorliegenden Vertrags nicht eingehalten werden kann. Per 2. Juli 2014 müssen aber erste, klar als projektbezogen erkennbare Bespielungen und Massnahmen stattfinden.

Es wird festgehalten, dass die Nutzungsfläche von der Einwohnergemeinde an die Trägerschaft als Freiraum zur kulturellen und kreativen Entfaltung und Entwicklung übertragen und für multigenerative Zwischennutzungen im Bereich der Kunst, Kultur, Gastronomie, Sport und anderen Freizeitangeboten venwendet wird. Der Trägerschaft steht frei, wie, in welchem Umfang und zu welchen Bedingungen weitere Akteure hinzugezogen werden. Eine teilweise Überlassung der Nutzungsfläche an Dritte ist hiermit ohne Genehmigung gestattet, wobei für eine öffentliche Zugänglichkeit stets gesorgt werden muss und eine wirtschaftlich nachhaltige Entwicklung sichergestellt werden soll. Es sind dabei Mietzinse zu wählen, die für Zwischennutzungsvorhaben konform sind. Im Weiteren sind folgende Punkte stets in Betracht zu ziehen:

  • Mit der Organisation der Messe Scope wird eine Zusammenarbeit der Trägerschaft über die ganze Vertragsdauer, mit mindestens den gleichwertigen Konditionen, welche Scope heute an die Eigentümerin bezahlt, durchgeführt. Es steht dem Messeveranstalter jedoch offen, das Verträgsverhältnis per 2016 nicht mehr zu verlängern. Die Vertagspartner für 2014 und 2015 bleiben Immobilien Basel-Stadt (IBS) und die Messe Scope. Das Geld aus diesem Vertrag sowie die Erträge aus dem neuen Parkplatzvertrag übenweist IBS nach Eingang auf das durch die Trägerschaft bezeichnete Bankkonto. Aufgrund der gemeinsamen Sitzung vom 24. April 2014 (Messe Scope, Trägerschaft, Kanton Basel-Stadt) wurde der gemeinsame Ziel-Nenner „ 3 kleinere feste Hallen der Scope ab Messe 2015 [Ziel: Aufbau bis Februar/ März 2015] bis 31.12.2019″ festgehalten. Die Trägerschaft hält fest, dass sie die Messe Scope ab 2016 nicht ins Vertragsverhältnis nehmen will, sollte diese auf einem bisherigen grossen Zelt beharren, welche das ganze Projekt „Holzpark Klybeck“ verunmöglichen würde. Auch die Messe Scope kommunizierte in der besagten Sitzung, nur Vorteile in einem Drei-Hallen-Konzept zu sehen.
  • Erste Aktivitäten finden unmittelbar nach der Kunstmesse Scope 2014 statt und werden in Absprache mit IBS und STE von der Trägerschaft ab Mai 2014 selbst eingebunden.
  • Sorgfältige Entfaltung der Angebote und eine vielfältige Belebung der Nutzungsfläche.
  • Identitätsstiftende Angebote und Veranstaltungen injizieren.
  • Auch mehrgenerationenfähige Konzepte berücksichtigen
  • Das Angebot weitgehend öffentlich gestalten, um einem breiten Teil der Bevölkerung Zutritt zu verschaffen.
  • Spontane Nutzungen durch die Bevölkerung sowie im speziellen Quartierbewohner wenn immer möglich berücksichtigen.
  • Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen kommerziellen und nicht-kommerziellen Nutzungen sicherstellen
  • Bei der Projektentwicklung die offensichtliche Verträglichkeit gegenüber den bereits bestehenden Zwischennutzungsprojekten des Vereins l_Land überprüfen.
  • Bei Pflanzen- und Tierprojekten sorgt die Trägerschaft dafür, dass keine Tier- und Pflanzenansiedlungen geschützter Arten stattfinden, kontrolliert diese Vorgabe regelmässig und berichtet bei Bedarf der Eigentümerin umgehend.

Die Trägerschaft ist für die Einhaltung einer Nutzungsflächenordnung verantwortlich und verpflichtet sich, während den Öffnungszeiten eine öffentliche Toilette bereitzustellen (inkl. Unterhalt der entsprechenden Einrichtungen) sowie für die betriebliche Abfallentsorgung und die Reinigung besorgt zu sein.

4. Zusammenarbeit und Berichterstattung

Die Trägerschaft stellt sicher, dass werktags und tagsüber jederzeit ein Ansprechpartner für die Eigentümerin zur Verfügung steht.

Für die Trägerschaft ist die erste Kontakt- und Ansprechstelle die Fachstelle Stadtteilentwicklung (STE).

Bei Fragen zu Finanzen und für die Eigentümerin relevanten Themen bezüglich des Geländes ist Immobilien Basel-Stadt (IBS) zu kontaktieren.

Um die Eigentümerin auf dem aktuellen Stand zu halten, ist ein Reporting an die STE vorgesehen. Sie enwartet jeweils per Ende Mai sowie per Ende Oktober einen schriftlichen Rapport gemäss einfachem Berichtsraster im Anhang. Die Trägerschaft berichtet jedoch unverzüglich an IBS und STE, wenn sich Rahmenbedingungen ändern oder Zwischenfälle ereignen, die die Eigentümerin betreffen oder Einfluss auf die Pflichten haben. Es wird auch berichtet, wenn die Vereins-Rechnung vom zuständigen Organ zurückgewiesen wird oder Mitglieder von Vorstand und Geschäftsleitung abgewählt, ausgeschlossen oder entlassen werden.

Weiter findet halbjährlich ein Treffen zwecks Koordination und Austausch gemeinsam mit dem benachbarten Verein l_Land statt. Die Einladung erfolgt bis spätestens Ende April und Ende November auf Einladung der beiden Trägerschaften. Bei Bedarf können weitere Koordinationstreffen einberufen werden.

Die Trägerschaft stellt der Eigentümerin bis spätestens zum 30. April des Folgejahres einen Jah-resbencht gemäss Berichtsraster inkl. Beilagen zu.

Es muss zu nützlicher Frist ein Lärm- und Reklamationskonzept erarbeitet und betreut werden (Bedingung für die Rahmenbewilligung mit den SRH).

5. Entschädigung und Nebenkosten

Die Nutzungsentschädigung setzt sich wie folgt zusammen:

  • Die Eigentümerin bewirtschaftet die heutigen rechtsgültigen Verträge mit der Scope (2014/2015) und den Vertrag für die zusätzliche Fläche für Parkplätze während der Messe 2014 und 2015. Die Eigentümerin überweist die Gelder der Messe nach Erhalt umgehend an die Trägerschaft als gesicherte Einnahmen von insgesamt CHF 160’000.- plus erwähnte Parkplatzeinnahmen.
  • Die Trägerschaft erhält ein zinsloses Darlehen von CHF 80’000.- bis 30.06.2015, damit die Trägerschaft zu Beginn über liquide Mittel verfügt.
  • Es gilt per Vertragsbeginn eine Brutto-Umsatzbeteiligung von 8% (inkl. Scope-Einnahmen), ab 2016 (Vertragspartner Messe Scope: die Trägerschaft) beläuft sie sich auf 13% (inkl. Scope-Einnahmen).

Die Nebenkosten (wie z.B. Heizung, Strom und Wasser) gehen zu Lasten der Trägerschaft, auch wenn sie bei der Eigentümerin erhoben werden. Weitere berechtigte Zuschläge (wie z.B. Strom/Wasser oder anderes) zu Lasten eines Drittnutzers stehen der Trägerschaft frei.

6. Nutzungszone / Umgebung

Die Nutzung ist so zu wählen, dass Konflikte mit der Öffentlichkeit und der Nachbarschaft vermieden werden. Die Trägerschaft hat sich an die gesetzlichen Vorschriften der Zone 7 zu halten und notwendige Bewilligungen auf ihre Kosten bei den behördlichen Instanzen einzuholen.

Die Trägerschaft ist verpflichtet, die Nutzungsfläche zu pflegen und zu unterhalten. Die Nutzung ist so zu wählen, dass der Eigentümerin während der Nutzungsphase aus dem Projektbetrieb keine zusätzlichen Unterhaltsleistungen und Investitionen anfallen.

Den Parteien ist bekannt, dass im Umfeld des ExMigrol-Areals seitens Novartis eine Lindan-Sanierung stattfindet, die auch bei Einhaltung der Toleranzwerte temporär zu Geruchsemissionen führen kann. Falls dies wider Enwarten zu einer erheblichen Einschränkung der Zwischennutzung des ExMigrol-Areals führen sollte, ist der Kanton Basel-Stadt bereit, den für die Trägerschaft dadurch entstandenen Schaden zu decken.

7. Haftbarhaltung

Die Trägerschaft ist für allen durch den Bestand und den Betrieb des Grundstückes an öffentlichem und privatem Eigentum entstehenden Schaden haftbar. Jegliches Rückgriffsrecht auf die Eigentümerin wird wegbedungen. Es ist Sache der Trägerschaft, entsprechende Versicherungen abzuschliessen.

8. Weitere Bestimmungen

Die Trägerschaft übernimmt das Areal wie besehen und besichtigt mit der enwähnten Erschliessung. Die Eigentümerin übergibt der Trägerschaft das Gelände der südlichen Lage von 12’500m2 frei von anderen Nutzungen.

Die Trägerschaft bekennt sich dazu, bei allen Anfragen und Problemen im Zusammenhang mit dieser Nutzung haftende Ansprechperson zu sein.

Bei allen Anfragen zur zukünftigen Flächenentwicklung ist die Eigentümerin (IBS) verantwortlich.

Der Kanton als Vermieter zu kostengünstigsten Bedingungen hat die Voraussetzungen geschaffen, dass auf diesem Areal die Entwicklung von Kultur- und Kreativwirtschaft möglich ist. Der Kanton Basel-Stadt wünscht deshalb explizit auf offiziellen Papieren, auf öffentlichen Plattformen und an öffentlichen Auftritten als solcher genannt zu werden.

Ausgenommen finanzieller Aspekte, ist es den Parteien erlaubt, Informationen zum Vertragsmodell an Dritte weiterzugeben. (z.B. Günstige Bedingungen für Bewirtschaftungsleistung etc.)

9. Streitigkeiten

Gerichtsstand für Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist Basel. Es ist Schweizer Recht anwendbar.
Diese Zwischennutzungs-Vereinbarung wird 3fach ausgefertigt.

Die Eigentümerin Einwohnergemeinde Stadt Basel vertreten durch

Immo Basel-Stadt

Peter/Schäuble

Leiter Facility Management & Bewirtschaftung

 

Fachstelle Stadtteilentwicklung

Roland Frank

Leiter Fachstelle Stadtteilentwicklung

 

Die Trägerschaft
Verein Shift Mode

Thomas Brunner

Katja Reichenstein

Kurt Schuwey